בלוג

הבנק לא אישר לך משכנתה לרכישה?
זהו לא סוף פסוק

יש לכם מספיק כספים להון העצמי והחלטתם שאתם מעוניינים לרכוש דירה מקבלן. רגע לפני חתימת חוזה הרכישה אתם מגלים אחריות והולכים לבנק בשביל לקבל אישור עקרוני למשכנתה, הבנק מחליט לסרב לבקשה ולא מאשר לכם את המשכנתה.

מה הסיבות העיקריות שבגינם יש אפשרות שהבנק יסרב לבקשת משכנתה?

הכנסות-

הבנק בודק שלמבקשי ההלוואה יש מקום עבודה מסודר עם הכנסות. ההכנסה יכולה להיות מכל סוג של משלח יד בין שכיר ובין עצמאי. במצב שלמבקשי הלוואה אין הכנסה מסודרת ו/או הכנסה שאינה מסודרת עם וותק נמוך וללא הפקדות מסודרות בעובר ושב , הבנק עלול לסרב לבקשה.

יחס החזר להכנסה-

הבנק בודק שלמבקשי ההלוואה יש יכולת תשלום למשכנתא המבוקשת ולא נותן לעבור מעל ליחס החזר מהכנסה פנויה של 40%-30%, זאת אומרת (ברוב הבנקים) : הבנק לוקח את כלל ההכנסות של מבקשי ההלוואה, מפחית את כלל ההתחייבויות שלהם וזו ההכנסה הפנויה. במידה ומבקשי ההלוואה עוברים את יחס ההחזר אותו הבנק מוכן לאשר סביר להניח שהבנק לא יאשר את הבקשה.

התנהלות אשראית (נתוני אשראי)-

הבנק מוציא חווי אשראי / בודק דוח נתוני אשראי של מבקשי ההלוואה, במידה ויש מידע שלילי סביר להניח שהבנק לא יאשר את בקשת הלווים.

האם יש מה לעשות כדי להגדיל את הסיכויים לקבל אישור מהבנק?

לכל אחד מהסעיפים ישנו פתרון שרלוונטי עבורו ושניתן לנסות לפתור אותו, מה שחשוב לשים לב – במידה וחלילה קיבלתם סירוב מבנק אחד לא לרוץ לבנק השני, מכיוון שסביר להניח שגם שם תקבלו סירוב. במצב כזה שקיבלתם סירוב ככל הנראה הבנק מצא “בעיה” אצלכם ויתכן וכל הבנקים לא יאשרו. לכן קריטי לפנות ליועץ משכנתאות “מומחה לטיפול בתיקים מורכבים” כדי שהוא יעשה הכל כדי לאשר אתכם.

לקריאה מעמיקה ומסבירה על כלל הקריטריונים שבגינם הבנק עלול לסרב לבקשת המשכנתה שלכם אתם מוזמנים להציץ במאמר שלי מחודש ינואר 2023 – הבנק אמר לנו לא על המשכנתה! מה ניתן לעשות?

https://www.eytanim.net/financier/

האם כל מקרה ניתן לפתור במערכת הבנקאית?

לצערי הרב ישנם מקרים מסוימים שבה המערכת הבנקאית מטילה ווטו מוחלט ואין שום בנק שיכול לאשר משכנתה בכזה מצב. במקרים כאלו לאחר בדיקה מעמיקה והבנה שזה באמת מה שנכון לכם ניתן לפנות לקבלת משכנתה דרך חברה חוץ בנקאית.

במצב שמחליטים ללכת על משכנתה חוץ בנקאית, חשוב מאוד לבדוק מול הקבלן האם הוא ישתף פעולה וייתן לחברה החוץ בנקאית את הביטחונות הדרושות מבחינת התחייבות לרישום משכנתה/ ערבויות בנקאיות וכו’.

בנוסף קריטי לשים לב ולבדוק האם יש לכם תוכנית חזרה לאחר מכן לבנק, שלא יהיה מצב שתתקדמו ותרכשו את הנכס, תשלמו ריביות מאוד גבוהות לחברה החוץ בנקאית ובסוף גם תישארו בלי נכס ביד.

מה הן הבעיות העיקריות בתוכנית חזרה לבנק?

עד שאין לכל הפרויקט טופס 4, אין שום אפשרות למחזר את המשכנתה מהחברה החוץ בנקאית לבנק, זאת אומר אם המצב שלכם הינו שבעוד שנה עד שנה וחצי אתם תקינים וניתן למחזר אתכם חזרה לבנק, מבחינת העסקה הנוכחית התהליך יכול גם לקחת ארבע או חמש שנים, ובכל הזמן הזה תשלמו ריביות יקרות להלוואה החוץ בנקאית.

עוד מכשול שיתכן ויהיה בתהליך החזרה למערכת הבנקאית, שגם לאחר טופס 4 ישנם קבלנים המעוניינים לבצע תהליך רישום בית משותף בטאבו, ועד שהתהליך מסתיים יתכן וגם לא תוכלו למחזר את המשכנתה שלכם חזרה למערכת הבנקאית.

לסיכום:

במצב שיש לכם בעיות בנתוני האשראי ו/או הגעתם לבנק וקיבלתם סירוב, חשוב מאוד לפנות ליועץ משכנתאות פרטי המומחה לתיקים מורכבים, כדי שיעזור לכם לקבל את המשכנתה שרציתם ויעשה את כל המאמצים להשיג לכם משכנתה בתוך המערכת הבנקאית.

במידה וחלילה אין ברירה והחלטתם שאתם מעוניינים לקנות את הנכס גם במחיר של משכנתה חוץ בנקאית, וודאו שיש לכם תוכנית טובה ליציאה מהחברה החוץ בנקאית חזרה למערכת הבנקאית.