בלוג

יש לך תיק מורכב
והבנק מבקש ממך להוסיף ערב,

למה הערב חייב להיות מדרגה ראשונה?

ישנם מצבים שיש למבקשי הלוואת משכנתה בעיה בדוח נתוני אשראי שלהם (מה זה דוח נתוני אשראי? – ראו כתבה שלי “מה מופיע בדוח נתוני אשראי”), הבנק מבקש לחזק את הבקשה על ידי הוספת ערב.

ברוב המקרים הבנק בא ואומר שהוא רוצה שהערב יהיה ערב משלם שישלם כל חודש חלק מהמשכנתה, ושהוא יהיה קרוב משפחה שלכם מדרגה ראשונה (אבא, אמא, אח אחות).

בחלק גדול מהמקרים, כשפונים אלי לקוחות עם תיק מורכב, אחת השאלות שלי היא האם יש לכם אפשרות להוסיף ערב במידה והבנק יבקש זאת? לרוב אנשים אומרים לי “אין בעיה – יש לי מישהו שיחתום לי על המשכנתה”.

מבחינת הלקוח הכוונה למישהו שיגיע פעם אחת לחתום על המשכנתה כערב ולזה אין להם בעיה. ברגע שאני מסביר שמדובר על ערב משלם שיצטרך לשלם כל חודש – כאן יותר קשה להם לעכל את הבקשה ושואלים “מדוע שיסכים לחתום לי ערבות ולהיכנס איתי בתשלומים החודשיים? יש לו כבר את הבית שלו על הראש”. ובחלק גדול מהמקרים אפילו לא פונים לבן משפחה לשאול אותו האם הוא יסכים למהלך.

מה ההבדל בהסתכלות של הלקוח בין ערב לערב משלם?

ההבדל הגדול הוא בהתעסקות-

ערב תומך זה אומר לבקש ממנו טובה להגיע פעם אחת לבנק לחתום על המסמכים ופה הסיפור מסתיים, למעט במקרה חלילה שיש אירוע כשל של תשלומי המשכנתה ומגיעים לטיפול משפטי.

ערב משלם אומר:

בשלב ראשון להפנות אליו את הסוכן ביטוח בשביל לעשות ביטוח חיים, וכאן עלולים לצוץ כל מיני נושאים רפואיים פחות נעימים שהערב לא היה רוצה שתדעו.
בשלב שני הערב צריך להגיע לחתום בבנק כמו שכל ערב צריך להגיע לחתום.
בשלב האחרון שזהו החלק הכי פחות נעים, והוא נמשך בעיקרון לכל אורך חיי המשכנתה (למעט מצב שעושים מחזור משכנתה בהמשך) – הערב צריך להקים הוראת קבע לטובת הבנק שמעמיד את ההלוואה, ולשלם תשלום חודשי כל חודש מחשבונו לטובת המשכנתה שלך – אופציה זו הינה הרבה פחות נעימה למבקש ההלוואה.

אם יש כאלה הבדלים בין ערב לערב משלם, אז מדוע הבנקים מעדיפים ערב משלם?

הבנק למשכנתאות שמאשר את ההלוואה ללקוח שהינו קצת יותר מורכב, רוצה לבטח את עצמו שהמשכנתה לא תחזור, לכן כשיש ערב משלם בעל הלוואת המשכנתה יעשה כל מאמץ לכיבוד החיוב החודשי, מהסיבה שזהו מצב לא נעים ואפילו קצת מביך שמישהו אחר צריך לשלם את המשכנתה שלך.

בנוסף, במידה וחלילה חוזרת לך הוראת קבע יהיה לך אי נעימות עם הערב המשלם שיתקשר אליך ויספר לך שהבנק התקשר אליו ואמר לו שחזרה לך המשכנתה, ולכן הבנק רוצה לגבות את התשלום שלך מהחשבון שלו הערב המשלם, זו ממש בושה ללווה.

מסיבה זו הבנקים הפנימו שכאשר יש ערב משלם המשכנתה של הלווה כנראה ולא תחזור, כי הוא יעשה הכל כדי לא להגיע למצב זה של אי נעימות.

מדוע כבר לא שומעים בבנקים את המושג ערב תומך?

המושג ערב תומך שרק חותם על התיק לא התבטל לגמרי, עדיין קיים המושג הזה ויש תיקים שאני עדיין משתמש באפשרות זו כדי לגרום למאשר לאשר את הבקשה, מצד שני זה קיים בעיקר בשוליים, במקרים חריגים ממש.

לרוב ערב שרק חותם על המשכנתה ולא משתתף בתשלומים החודשיים, אין לו שום נגיעה למשכנתה הזו יותר, וערב כזה לא מפעיל מספיק לחץ על הלווה שלקח הלוואת משכנתה מהסיבה שהוא לא יודע שחזרה הוראת קבע אחת משום שהוא לא משלם, לכן הלווה לא יובך במצב של חזרת הוראת קבע. כיוון שזה לא עוזר לכך שנוטל המשכנתה ידאג לשלם בצורה תקינה לחלוטין את התשלומים החודשיים לאורך זמן, כמעט ואין טעם למושג של ערב שרק חותם (ערב תומך).

בנוסף הניסיון של הבנקים מבדיקות סטטיסטיות ארוכות טווח הראו, שערב תומך שרק חותם על התיק משכנתה ואין לו כל קשר עם ההלוואה על בסיס חודשי בכל מקרה לא עובד להם, ובשורה התחתונה לפני קצת יותר מעשור הבנקים החליטו שהמושג ערב תומך פשוט לא עובד ולרוב הפסיקו להשתמש במושג זה.

מדוע ערב משלם חייב להיות מקרבה ראשונה?

בעיקרון רוב האנשים שאותם אני שואל האם יש להם ערב שיסכים להשתתף בתשלומים החודשיים, התשובה היא “כן יש לי חבר טוב / בוס וכו’ שמרוויח יפה והוא יסכים לחתום”.

מדוע יותר נעים להם לפנות לחבר מאשר למשפחה? המשפחה, במיוחד המשפחה הקרובה מכירה את כל הצדדים שלהם והם מכירים אותם לעומק, הוא אינו יכול לתעתע את המשפחה שלו, אם אדם מרגיש לא אמין ושיחזרו לו חיובים. הקרובי משפחה שלו ירגישו זאת ולא יסכימו לחתום כי הם יראו אותו בתור אדם פחות אמין. חברים לעומת זאת רואים בעיקר את הצדדים הטובים ואת ההצלחות שלו ופחות מכירים את ההיסטוריה הבעייתית שלו. לכן יותר נעים לבקש מחברים שיחתמו על המשכנתה כערבים.

מסיבה זו בדיוק, הבנקים מעדיפים שתפנו לקרובי משפחה מדרגה ראשונה. הבנקים רוצים שיהיה לכם תמריץ נוסף לעמוד בהתחייבות שלכם ולא לפספס שום תשלום על המשכנתה. מדוע? כיוון שלא תרצו לגרום למבוכה מול המשפחה הקרובה – המבוכה שלכם מהמשפחה היא תעודת הביטוח של הבנקים לכך שתשלמו את המשכנה בזמן.

אוסיף תשובה לקונית לשאלה : “הוראות בנק ישראל מחיבות את הבנק לקחת ערב משלם רק ערב מדרגה ראשונה בלבד”.

מדוע רוב הבנקים מעדיפים את אחד ההורים כערב משלם ולא את האחים?

לאחר שהבנקים עשו בדיקות סטטיסטיות שמתבססות על שנים של ניסיון, הבנקים הפנימו והבינו שכאשר יש הורה ערב משלם ויש כשל בתשלומים של הלווה, ההורים יקחו אחריות ויקחו על עצמם את הנטל של תשלומי המשכנתה. לעומת זאת אחים ואחיות יתנערו מאחריות של התשלומים והנכס עלול להגיע מהר יותר למצב של מימוש – מצב שהבנקים לא מעוניינים להגיע אליו כלל.

חתימת ערבות על משכנתה, האם זה פוגע בזכויות של הערב?

חשוב לגעת בנקודה הזו שעולה המון “האם בחתימתי כערב על משכנתה האם אני מפסיד את הזכאות להשתתף בהגרלות של מחיר למשתכן/ מחיר מטרה וכו’? האם אני מפסיד את האפשרות לקבל משכנתה בתנאים של הלוואת זכאות? האם לא אוכל לקבל בעתיד משכנתה?” חשוב להבהיר שחתימה לקרוב משפחה כערב ואפילו ערב משלם לא פוגעת בזכויות שלכם בשום דרך או צורה.

יש דבר אחד שחובה לשים לב אליו, שהוא לבדוק את יחס ההחזר שלכם. זאת אומרת במידה וחתמתם ערבות ותשלמו כל חודש 1,500 ₪ הבנק יחשיב לכם את הסכום הזה כהלוואה ויקזז אותו מההכנסה שלכם כשהבנק ייחשב לכם כמה משכנה אתם יכולים לקבל.

לסיכום: במצב שיש לכם בעיות בנתוני אשראי ו/או הגעתם לבנק וקיבלתם סירוב, חשוב מאוד לפנות ליועץ משכנתאות פרטי המומחה לתיקים מורכבים כדי שיעזור לכם לקבל את המשכנתה שרציתם. לא כל תיק צריך לקחת ולאשר. היה לי עכשיו מקרה של לקוחות עם כונס נכסים, תיקי הוצאה לפועל על הנכס וכמובן דוח נתוני אשראי ממש לא תקין. לאחר בירור מעמיק מול הלקוחות התברר שהם היו בחובות של כ 90% משווי הבית. כמובן שהמלצתי להם למכור את הבית כדי לסגור את החובות ולהתחיל את החיים מההתחלה, יתכן ועל ידי מלחמות והסברים הייתי יכול להביא להם מספיק כספים לסגור את החובות הבנקאיים ולהישאר עם ההלוואות הפרטיות – אבל כיצד זה היה עוזר להם? הלוואת גישור חוץ בנקאית בריביות בשמיים ולווים פרטיים שכרגע לא לוחצים, אבל עוד שנה/שנתיים ירצו את הכסף? לכן כשמגיע לנו תיק מורכב צריך מעבר לניירת להסתכל ללקוחות בעיניים ולהבין את העסקה האם היא טובה ללקוחות.